Multimedios Maldoni - EL PARADOJA INMOBILIARIA DE MONTE MAÍZ

Ambito Inmobiliario : EL PARADOJA INMOBILIARIA DE MONTE MAÍZ

09/05/2026

PORQUÉ EL USADO BAJA Y CONSTRUIR ES TAN CARO

El experto en Real Estate en Argentina y América Latina Damián Tabakman describe un mercado inmobiliario tensionado por el encarecimiento de la obra nueva y la resistencia de los valores del usado a acompañar esa suba de costos. Tal como lo adelantó el agente inmobiliario Marcelo Mondino en este medio, esta disparidad se ve profundizada por un sistema de crédito que privilegia la compra de unidades terminadas, dejando a los nuevos desarrollos en una encrucijada frente a la pérdida de competitividad regional.

El especialista aseguró que "en primer lugar, auguro que esto va a cambiar y estoy convencido de que va a ocurrir, y que estos valores van a terminar, más temprano que tarde, recomponiéndose y generando una ecuación razonable para nuestra actividad.

Es decir, tu casa, mi casa, en los últimos dos años incrementó su precio en dólares, yo diría un 10% en promedio como máximo, mientras que fabricar de vuelta ese metro cuadrado cuesta virtualmente el doble.

Entonces el desfasaje es muy significativo. Se explica por varias razones. La primera y más importante es que el grueso de la dinámica del mercado inmobiliario está absorbido esencialmente por las compraventas de usados.

Como este es un bien durable, cuya vida se extiende a lo largo de tantos años, la necesidad de demoler algo existente para reemplazarlo por algo nuevo representa un porcentaje pequeño de lo que se transacciona usualmente en el mercado. Yo diría que, en promedio, esto debe dar algo así como 80-20.

El 80% de las transacciones es la compraventa de un inmueble usado, que alguien le transfiere a otro, mientras que algo parecido al 20% son los nuevos emprendimientos.

Y a la hora en la cual un emprendedor tiene que ponerle precio a la mercadería que está fabricando para venderla, por supuesto procura ponerle un valor sustancialmente por arriba del costo, porque su objetivo es obtener una rentabilidad de ese proceso. Pero tiene que contrastar el valor al que quiere salir al mercado con el 80% de la transaccionalidad, que son usados.

Para el que vende una casa usada, cuánto costaría hacerla de vuelta, en esencia, no le importa nada. Lo único que importa es cuánto va a recibir y cuánto le costaría comprar otra unidad".

Compraría otra usada.

O compraría otra usada. Porque, adicionalmente, el mercado del usado en los últimos meses —diría en el último año— se vio beneficiado por la aparición del préstamo hipotecario, que solo aplica a unidades usadas.

Esto también generó un problema indirecto, indeseado si se quiere, sobre el mundo de los proyectos nuevos, que no tienen la posibilidad de vender sus unidades desde el pozo con financiamiento a largo plazo.

¿Y esa es la solución que usted propone?

No es una solución ni una propuesta cerrada. La primera cuestión es que el propio mercado lo va a ir corrigiendo.

Es más fácil entenderlo con los autos. La unidad nueva, con mejores prestaciones, más novedosa, con mejor marketing o ventas, en general es más tentadora que las unidades usadas. Entonces, de a poco, la gente empieza a elegir la que no tiene 20 años, la que tiene amenities o determinadas prestaciones.

Y eso lentamente va traccionando el mercado al alza.

Esto podría continuar si la cantidad de gente se mantiene igual o incluso se reduce, como sucedió en el caso de CABA, donde cada vez hay menos inscriptos en jardines de infantes porque la población disminuye. El stock podría seguir siendo el mismo, salvo que se derriben propiedades para construir nuevas.

Todo eso pasa. Es verdad también que la población no crece o incluso se reduce, pero también hay una gran fragmentación de los hogares, una mayor esperanza de vida, gente más joven que quiere independizarse de los padres más tempranamente, más divorcios. Y todo eso genera demanda o necesidad de un nuevo espacio.

¿Hay más gente viviendo sola?

Es así. Más gente viviendo sola. El que se divorcia difícilmente siga viviendo en el mismo lugar. Y eso, bueno, no será bienvenido para esa familia, pero sí para el sector inmobiliario.

Finalmente uno puede comprar una propiedad donde luego el costo de refaccionarla viene al costo del metro cuadrado nuevo y termina siendo más cara que una nueva. Comprar algo usado, viejo y en mal estado hoy se puede hacer relativamente barato, mientras que cuando uno empieza a comprar materiales de construcción o a contratar mano de obra para hacer la refacción, todo está dolarizado a valores nuevos y es significativamente más caro.